Vincent STASSER, Notaire à GOUVY

L’achat scindé est souvent utilisé dans la planification successorale. L’administration fiscale fédérale vient d’apporter de nouvelles précisions pour la Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale.

L’achat scindé est une technique courante de planification successorale. En quoi consiste-t-il ? Des parents et leurs enfants achètent ensemble un bien immobilier en scindant l’achat : l’usufruit pour les parents, la nue-propriété pour les enfants.

Les parents, qui disposent de l’usufruit, peuvent donc habiter le bien, le gérer et percevoir les loyers si le bien est loué. Les enfants, qui disposent de la nue-propriété, ont la certitude qu’au décès de leurs parents, la propriété leur reviendra automatiquement dans sa totalité.

Pas de droits de succession à payer

Cette technique est souvent utilisée lors d’une planification successorale car elle permet d’éviter de payer des droits de succession sur le bien en question.

En effet, si les parents avaient acheté le bien immobilier en «pleine propriété » (c’est-à-dire l’usufruit plus la nue-propriété), les enfants devraient payer des droits de succession en raison du transfert de la propriété suite au décès.

Ce n’est pas le cas, sous certaines conditions, lorsque les parents ont acheté l’usufruit et les enfants la nue-propriété.

Si les enfants peuvent prouver qu’ils ont payé eux-mêmes leur partie, c’est-à-dire la nue-propriété, alors ils ne payeront pas de droits de succession, bien qu’ils deviennent plein propriétaires du bien.

Si les enfants ne peuvent pas prouver qu’ils ont payé le prix (correct) de la nue-propriété avec leurs propres fonds, la loi prévoit qu’ils devront payer des droits de succession sur ce bien, même si le bien ne fait pas à proprement parler partie de la succession.

Souvent accompagné d’une donation

En cas d’achat scindé, les enfants doivent donc pouvoir prouver, au moment du décès de leurs parents, qu’ils ont acheté la nue-propriété avec leurs propres fonds (ou qu’ils ont contracté un prêt qu’ils remboursent eux-mêmes).

Il va de soi qu’il faut une séparation correcte du prix d’achat de l’usufruit et du prix d’achat de la nue-propriété. La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de l’achat. Plus l’usufruitier est âgé lors de l’achat, plus courte est son espérance de vie et donc plus petite est la valeur de l’usufruit. Un notaire peut vous aider à calculer cette valeur.

Les enfants doivent donc avoir de l’argent à disposition et l’utiliser pour l’achat de leur part, c’est-à-dire la nue-propriété. Les enfants ne disposent souvent pas d’assez de liquidités. Dans la plupart des cas, les parents réalisent donc une donation à leurs enfants pour que ceux-ci aient l’argent nécessaire à l’opération.

Cette donation peut se faire par un acte notarié. Si cette donation a lieu en ligne directe, ce qui est le cas entre des parents et des enfants, les droits de donation s’élèvent à 3% à Bruxelles, et à 3,3% en Wallonie.

De nouvelles précisions de l’administration fédérale

L’administration fiscale fédérale a apporté de nouvelles précisions pour les acquisitions scindées à partir du 1^er août 2020 dont le prix de la nue-propriété est payé avec les fonds provenant d’une donation préalable effectuée par les parents.  Cette interprétation administrative ne s’applique qu’en Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne, c’est-à-dire dans le cas où les parents ont eu, dans la période de 5 ans précédant leur décès, leur domicile fiscal dans une de ces 2 Régions.

Pour les achats réalisés depuis le 1^er août 2020, l’argent donné par les parents doit se trouver sur le compte des enfants avant la signature du compromis de vente. Si ce n’est pas le cas, l’administration n’acceptera pas que les enfants aient payé avec leurs propres fonds.

Si la donation est faite par acte authentique, cette donation doit donc avoir lieu avant la signature du compromis de vente.

Quoiqu’il en soit, demandez conseil à un notaire. Il vous aidera à trouver une solution adaptée à votre cas et à vos volontés.

Source: Fednot

Emménager en couple est un moment passionnant. Surtout quand il s'agit d'acheter une maison ou un appartement. Mais avant de sortir le champagne, réfléchissez bien à certaines choses. Surtout si vous n’êtes pas mariés. Notaire.be donne 5 conseils aux couples qui veulent acheter ensemble.

Renseignez-vous bien si vous pouvez obtenir un abattement fiscal ou bénéficier d’un taux réduit

Lorsque vous achetez un bien immobilier, les droits d’enregistrement représentent une part importante de votre budget. Il est donc très important de savoir si pouvez obtenir un abattement ou bénéficier d’un taux réduit.

Les droits d’enregistrement sont une matière régionalisée, les règles varient donc entre la Wallonie et Bruxelles. Dans les deux régions, le taux de base est le même : 12,5% du prix de vente.

En Wallonie, vous pouvez bénéficier d’un taux réduit de 6% (ou 5% en cas de prêt hypothécaire social) sur une première tranche du prix de votre maison ou appartement en cas d’achat d’une habitation modeste. Une habitation modeste est une habitation dont le revenu cadastral ne doit pas dépasser 745 euros (ce montant peut augmenter en fonction du nombre d’enfants que vous avez à charge).

Pour en bénéficier, vous devez respecter une série de conditions. Envie d’en savoir plus ? Retrouvez tous les détails sur notre page spécifiquement dédiée à cette problématique. 

En Wallonie, vous pouvez également bénéficier d’un abattement de 20.000 euros en cas d’habitation unique. Autrement dit, vous ne payez pas de droits d’enregistrement sur une tranche de 20.000 € de l’achat de votre bien si vous ne possédez aucun autre bien avant votre achat. Vous devez toutefois respecter certaines obligations pour y avoir droit. Découvrez-les ici.

A Bruxelles, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 175.000 euros. Cela veut dire que vous ne payez pas de droits d’enregistrement sur la première tranche de 175.000 € de l’achat de votre bien. Vous économisez donc 21.875 € lors de votre achat. Il existe de nombreuses conditions pour bénéficier de cet abattement. Retrouvez-les toutes ici. 

Comme vous le voyez, ces taux réduits et ces abattements peuvent donner droit à de belles économies lors d’un premier achat. Vous devez donc être certain de pouvoir en bénéficier ou non lors de l’achat de votre maison ou de votre appartement. Le notaire et ses collaborateurs sont là pour vous aider et vous conseiller. En étudiant votre cas, ils pourront vous dire ce à quoi vous avez droit.

Si vous voulez avoir une estimation globale des coûts liés à votre achat immobilier, vous pouvez vous rendre sur notre module de calcul.

Osez parler d’argent

Souvent, les couples qui achètent une maison ensemble veulent en acheter la moitié chacun. Un achat à parts égales 50-50. Cela offre de nombreux avantages. Par exemple, le couple peut prévoir une clause d’accroissement dans l’acte d’achat. Grâce à cette clause – uniquement possible si chacun possède la moitié de la maison - vous pouvez mieux vous protéger mutuellement en cas de décès de l'un d'entre vous. Retrouvez plus d’informations sur cette clause d’accroissement dans notre infofiche. 

Mais que se passe-t-il si l'un d’entre vous ne peut pas contribuer aux frais d'achat de la même manière que l'autre ? Ce n'est pas forcément un problème. Même avec une contribution inégale, chacun d'entre vous peut devenir propriétaire à moitié. Dans ce cas, le notaire établira un document prouvant qu'un des partenaires a une créance sur l'autre. Le partenaire qui a contribué davantage pourra récupérer son argent en cas de séparation du couple. Le notaire vous aidera à régler toutes les modalités de la réclamation.

Pensez à l’avenir

Une rupture, des difficultés pour rembourser l'emprunt, un décès... Ce ne sont pas des choses agréables auxquelles penser quand vous achetez une maison ou un appartement. Pourtant vous devez discuter de ces questions  car l'achat d'une maison est l'investissement le plus important de votre vie. Vous devez donc aussi prévoir ce qu’il adviendra de la maison si les choses tournent mal.

Si vous n’êtes pas mariés, vos droits sont limités en matière de succession. Les cohabitants de fait n’ont aucun droit sur la succession de leur partenaire. Les cohabitants légaux sont un peu mieux protégés. Pour en savoir plus, cliquez ici. Dans tous les cas, il est conseillé de se renseigner auprès d’un notaire pour trouver une solution sur mesure à votre cas personnel.

Cette solution sur mesure peut être une clause d’accroissement  dans l’acte d’achat ou dans certains cas la rédaction d’un testament. Le notaire vous conseillera sur l’option la plus adaptée à votre situation. Vous vivez ensemble, mais vous voulez vous marier plus tard ? Le notaire prévoira alors dans l’acte une clause d’apport anticipé. Grâce à cette clause, le bien sera, au moment du mariage, automatiquement intégré dans leur patrimoine commun.

Vous investissez dans la maison de votre partenaire ? Mettez-le sur papier

C’est bien connu, le Belge a une brique dans le ventre. Il n'est donc pas rare de construire sa vie avec quelqu'un qui est déjà propriétaire d’une maison ou d’un appartement. Dans ce cas-ci, le notaire peut aussi vous aider. A moyen terme, vous allez devoir répondre à une série de questions : quid de la maison ou de l’appartement quand vous vous marierez ? Souhaitez-vous contribuer au prêt hypothécaire ? Cela veut-il dire que vous devenez aussi propriétaire d’une partie ?

Quand on parle d’amour, la plupart des gens n'aiment pas compter. Pourtant, la facture est généralement établie au moment de la rupture... Soyez donc prévoyants, et arrangez tout à l'avance.

Ce conseil est d'autant plus utile quand il s’agit de rénovations. Pour le partenaire qui a investi dans la maison de son conjoint, on constate souvent en cas de séparation qu'il n'y a pas ou pas suffisamment de preuves de l’investissement. Les cohabitants légaux ou de fait feraient donc bien de coucher sur papier les dépenses effectuées pour la rénovation et qui les a payées. Cela peut se faire au moyen d'un contrat de cohabitation légale ou d'une reconnaissance de dette.

Envisagez un contrat de cohabitation légale

Grâce au contrat de cohabitation légale, vous pouvez conclure certains accords concernant vos biens, vos contributions financières ou vos pouvoirs de décision concernant certaines questions. Par exemple, vous pouvez vous mettre d'accord sur le montant que vous verserez chacun sur un compte commun ou sur le payement des éventuelles dettes du conjoint.

Vous pouvez également mettre sur papier quels biens appartiennent à qui. Vous pouvez aussi convenir que le logement familial, par exemple, ne peut être vendu sans l'accord des deux partenaires (c’est important dans le cas où un seul des partenaires est propriétaire de la maison). Vous voulez anticiper le pire des scénarios ? Vous pouvez même inclure des dispositions sur une éventuelle pension alimentaire temporaire en cas de rupture.

Si vous êtes cohabitants de fait, vous pouvez rédiger vous-même un contrat de cohabitation. Si vous êtes cohabitants légaux, vous devez aller chez un notaire pour le faire. Les cohabitants légaux sont en effet soumis à un certain nombre de règles, et le notaire doit veiller à ce que le contrat de cohabitation respecte ces règles juridiques.

Source: Fednot